Compras inmobiliarias en Mallorca: ¿Quién se beneficia y quién se queda atrás?

Compras inmobiliarias en Mallorca: ¿Quién se beneficia y quién se queda atrás?

Pregunta central: ¿Qué tan sostenible es un mercado en el que compradores extranjeros representan casi un tercio de las transacciones y gran parte del dinero?

Las cifras del anuario 2025 del Colegio de Notarios de España suenan como una llamada de atención: casi el 40 por ciento de todos los compradores extranjeros en las Baleares proceden de Alemania; el segundo grupo más numeroso, Reino Unido, se sitúa muy por detrás con algo más del nueve por ciento. El archipiélago sigue encabezando la lista de comunidades autónomas donde los extranjeros adquieren más inmuebles; casi el 30 por ciento de todas las ventas corresponden a compradores sin pasaporte español. Aún más llamativo: en casi la mitad de esas compras el precio supera los 500.000 euros —y alrededor del 42 por ciento de las adquisiciones extranjeras exceden ese umbral (el 70 por ciento procede de la UE y el 30 por ciento de países no comunitarios).

Estos datos dicen dos cosas: primero, Mallorca sigue siendo atractiva para inversores de capital y quienes perciben altos ingresos. Segundo, las consecuencias para la sociedad insular son palpables, no solo en Palma, sino en pueblos como Alaró o Banyalbufar: precios en alza, un mercado de alquiler cada vez más tenso y desplazamientos visibles en el paisaje urbano.

Análisis crítico

Cuando un solo grupo de procedencia representa casi el 40 por ciento de todas las compras extranjeras, ya no se trata de un fenómeno marginal, sino de un patrón estructural. La concentración del capital demandante en determinados segmentos —viviendas de lujo en el Paseo Marítimo, chalés en Puigpunyent, casas rehabilitadas en Santa Catalina— no solo impulsa los precios al alza, sino que cambia también el uso: segundos hogares, alquileres turísticos y viviendas vacías son más frecuentes. Esto expulsa a los inquilinos locales de sus barrios y hace que la fuerza laboral de hoteles y restaurantes se vuelva menos móvil: quien trabaja en Palma suele no encontrar una vivienda asequible cerca y debe asumir desplazamientos largos.

La estadística muestra además un pequeño pero importante enfriamiento respecto a 2024: a nivel nacional, la proporción de compras por extranjeros en 2025 fue del 29,8 por ciento (4.370 transacciones), algo inferior al año anterior, cuando fue del 32,2 por ciento (4.515 transacciones). Esto no prueba el fin de la tendencia, sino más bien una reorientación: menos transacciones en conjunto, pero más dinero por operación. Las Baleares lideran cuando se trata de extranjeros que compran a precios altos, un claro indicio de la orientación hacia el lujo en el mercado.

Lo que falta en el debate público

El debate suele discurrir por dos vías: éxitos económicos frente a pérdida de calidad de vida. Lo que queda corto son respuestas fiables a tres puntos: primero, un desglose transparente de quién compra exactamente (personas físicas, empresas, fondos de inversión, fiduciarias). Segundo, cifras sólidas sobre viviendas vacías y usos: ¿cuántas compras conducen a un uso permanente, cuántas a alquiler vacacional o a segundas residencias desocupadas durante meses? Tercero, las consecuencias para las rentas medias: ¿cuántas familias jóvenes o empleados pierden cada año la oportunidad de acceder a una vivienda propia en los municipios donde trabajan?

Escena cotidiana: frente al escaparate de las inmobiliarias

No hace falta buscar mucho: a primera hora de la mañana en la Avinguda Jaume III se levantan las persianas de las agencias inmobiliarias. En los escaparates brillan fotos de terrazas con vistas al mar; al lado, un cartel con 'Vendido'. En la Plaça de Cort una mujer mayor alimenta a una paloma y cuenta que el piso de al lado se vendió hace dos años a compradores extranjeros y desde entonces rara vez está habitado. En la obra de Portixol se oyen hormigoneras y obreros: allí se está levantando un bloque de apartamentos de lujo que se comercializarán principalmente como alojamientos vacacionales. Estas escenas se repiten en lugares más pequeños: una casa vacía en Felanitx, una rehabilitación en Deià destinada solo a residentes estacionales.

Propuestas concretas

Quienes quieren que la isla siga viva y no se convierta en un museo deben actuar en varias direcciones. Propuestas que podrían aplicarse en Mallorca sin entrar en ficciones jurídicas:

1) Más transparencia: obligación de revelar al beneficiario efectivo en las compras inmobiliarias; publicación periódica de datos locales sobre adquisiciones, viviendas vacías y usos.

2) Señales fiscales: un impuesto urbano progresivo (IBI) para inmuebles desocupados a largo plazo o de uso estacional; incentivos para el alquiler permanente a residentes de la isla.

3) Construir para la población local: requisitos municipales para que un porcentaje de los nuevos proyectos se destine a vivienda social o protegida; apoyo a las sociedades municipales de vivienda.

4) Normas para el alquiler a corto plazo: controles más estrictos y sanciones proporcionadas contra el alquiler turístico ilegal; priorización de licencias de residencia para familias locales.

5) Soluciones comunitarias: modelos como los Community Land Trusts o cooperativas de vivienda que sacan inmuebles del circuito especulativo y los mantienen asequibles a largo plazo.

Conclusión

Las cifras de 2025 son más que estadística; son un espejo de lo visible en las calles, en los cafés y en las obras: un mercado donde mucho dinero converge en pocas parcelas. No es una crisis sencilla que se resuelva con una sola ley. Pero existen palancas: más transparencia, políticas fiscales inteligentes y una planificación de la construcción dirigida pueden separar lo útil de lo dañino. La pregunta interesante es si la política en Mallorca y a nivel regional tendrá la voluntad de accionar esas palancas —antes de que otro escaparate con 'Vendido' convierta otra vivienda vecina en un catálogo estacional.