¿A quién pertenecen las viviendas? Cuando empresas y fondos compran en Mallorca

¿A quién pertenecen las viviendas? Cuando empresas y fondos compran en Mallorca

El 14,62 por ciento de las ventas en las Baleares correspondieron recientemente a personas jurídicas – ¿qué significa eso para la vida cotidiana en la isla?

Pregunta guía: ¿Se está transformando la vivienda en Mallorca silenciosa y progresivamente en un objeto de inversión, y quién paga el precio por ello?

El año pasado, según los datos oficiales del registro, alrededor del 14,62 de cada cien traspasos de propiedad en las Baleares se realizaron a sociedades: empresas inmobiliarias, fondos de inversión y otros compradores jurídicos. En las Baleares se contabilizaron en total 14.633 transmisiones de propiedad; unas 2.139 de ellas acabaron en manos de empresas – es decir, aproximadamente una de cada siete viviendas vendidas. En comparación con el año anterior, la cuota ha crecido en algo más de dos puntos y medio porcentuales. Los fondos de inversión han comprado desde 2007 alrededor del 15 % de las viviendas en las Baleares, según reportes especializados.

Esto no son solo cifras en un boletín oficial. En la panadería del Passeig Mallorca, cuando la vendedora entrega el pan, se oyen las mismas preocupaciones que en el barrio de Santa Catalina: familias jóvenes que dicen que faltan viviendas y que apenas se encuentran alquileres mixtos asequibles. En la Plaça Major los jubilados hablan del aumento de los gastos comunes; frente al café en Portixol aparcan furgonetas de trabajadores: en todas partes se percibe que el mercado de la vivienda está cambiando. Estos testimonios coinciden con análisis sobre la escasez de vivienda en Mallorca: entre la propiedad y la vecindad.

¿Qué fuerzas impulsan este proceso? Destacan dos factores. Primero: la rentabilidad. El encarecimiento hace que la vivienda en propiedad sea una inversión atractiva. Quien compra puede alquilar – a corto, medio o largo plazo – o dividir unidades para obtener varios ingresos por alquiler. Segundo: consideraciones fiscales. La adquisición a través de una empresa puede, en ciertos casos, ser fiscalmente más ventajosa que una compra directa por un particular, especialmente en el segmento de alto precio. Las diferencias en los tipos impositivos regionales – en las Baleares y también en Cataluña las cargas sobre la compra de inmuebles de lujo son comparativamente altas – llevan a que los compradores optimicen sus estructuras.

La consecuencia: una parte de la oferta pasa a manos de inversores institucionales; las viviendas se mantienen con mayor frecuencia como meros activos financieros. Para los vecinos eso significa menos intercambio, porque los nuevos propietarios no siempre están presentes. Para los inquilinos suele traducirse en alquileres más altos y en una menor oferta de viviendas disponibles.

Lo que en el debate público ha quedado hasta ahora en segundo plano son tres aspectos: primero, la transparencia sobre quién está realmente detrás de una persona jurídica. Segundo, el efecto sobre la franja media y baja de precios – no solo sobre las viviendas de lujo. Tercero, la viabilidad práctica de las intervenciones municipales: ¿cómo pueden reaccionar los ayuntamientos si el conjunto de herramientas es fragmentario?

La discusión debe profundizar: no basta con hablar solo de porcentajes. Necesitamos datos fiables sobre si las compras empresariales mantienen viviendas vacías a gran escala, las convierten en alquileres turísticos o las transforman en unidades para cortas estancias. Casi 500 viviendas y casas ocupadas en las Baleares están a la venta, un dato que ilustra la complejidad de la oferta disponible. A menudo también falta una mirada sobre la reacción en cadena: si un inversor adquiere muchas viviendas en El Terreno, los alquileres allí suben – como consecuencia la gente busca zonas más baratas, lo que ejerce presión sobre otros barrios.

¿Cómo se puede contrarrestar? Aquí algunas propuestas concretas, locales, jurídicamente verificables y practicables:

1. Endurecer las obligaciones de transparencia: Los registros de los beneficiarios reales deberían ser de uso activo. Los municipios y la ciudadanía necesitan acceso para saber quién está detrás de las compras por empresas – no solo los compradores formales.

2. Diferenciación fiscal: Un tipo incrementado del impuesto de transmisiones para las personas jurídicas en compras de vivienda, combinado con excepciones para compras vecinales mediante cooperativas locales, crearía incentivos.

3. Vinculación del uso y control de la explotación: Si una vivienda es adquirida por una empresa, podrían aplicarse requisitos: periodos mínimos de alquiler para uso residencial de larga duración o prohibiciones de fragmentación en numerosas unidades alquilables sin autorización.

4. Utilizar los derechos de tanteo municipales: Los ayuntamientos disponen de instrumentos como el derecho de tanteo; estos deberían emplearse de forma estratégica para asegurar vivienda social y modelos de ocupación prioritarios.

5. Impuesto sobre viviendas vacías: Un gravamen municipal sobre las viviendas vacías durante largos periodos podría desincentivar mantener inmuebles solo como inversión de valor.

6. Fomento de compradores locales: Beneficios fiscales o préstamos a bajo interés para compradores privados y cooperativas de vivienda reforzarían las oportunidades para las personas con vínculo local.

En la práctica esto significa: si un municipio en Port de Pollença o Palma actúa, necesita datos fiables, responsabilidades claras y voluntad política para aplicar las herramientas. No es sencillo, pero es posible – por ejemplo mediante medidas coordinadas entre el consejo insular, los ayuntamientos y la administración fiscal regional.

En la vida diaria: un niño en su camino al colegio en la Carrer de Sant Miquel pregunta por qué su amigo tendrá que cambiar de centro; la madre explica que el alquiler se volvió demasiado alto. Escenas así muestran el lado humano de una estadística. La vivienda no es un bien abstracto, es el lugar donde se vive. Además, los cambios en la composición de los arrendatarios se han documentado en estudios sobre cómo los inquilinos extranjeros cambian los vecindarios, con incrementos significativos en las rentas en determinadas franjas.

Conclusión: El aumento de las compras por empresas no es casual ni un asunto puramente técnico. Afecta a los vecindarios, a los precios y al equilibrio social. Si la política y la administración no responden al fenómeno con transparencia, gravámenes selectivos y medidas de fomento, el rostro de la isla seguirá transformándose hacia un mercado orientado al inversor. Quien quiera evitarlo debe actuar ahora – con medidas legalmente sólidas, aplicables a nivel local y socialmente equilibradas.