¿Quién compra Palma hasta dejarla vacía? Alemanes, suecos y los barrios en transformación

¿Quién compra Palma hasta dejarla vacía? Alemanes, suecos y los barrios en transformación

Pregunta clave: ¿Desplazan las inversiones de compradores procedentes de Alemania y Suecia la demanda local en Palma, y qué consecuencias tiene esto para los inquilinos, las vecindades y el paisaje urbano?

Lo que dicen las cifras

estadística del Colegio de Notarios para el periodo de diciembre de 2024 a noviembre de 2025 muestra: entre los compradores extranjeros, los alemanes constituyen la mayor proporción. Concretamente, aproximadamente el 31,8 por ciento de todas las compras realizadas por no residentes corresponden a interesados alemanes. En total, casi el 30 por ciento de todos los contratos de compraventa cerrados en Palma provienen del extranjero.

En algunas zonas por código postal el mercado está dominado por compras de extranjeros. Más llamativa es la zona de la Avinguda Jaume III: allí los no residentes representan cerca de seis de cada diez compras. También tramos de playa como Can Pastilla y Playa de Palma registran altas cuotas de compradores extranjeros. Como analiza Palma en transformación.

Qué barrios suben y cuáles bajan

La dinámica de precios no es homogénea. En barrios como Santa Catalina, Son Rapinya y Son Vida los precios por metro cuadrado se dispararon más de un tercio. El casco histórico encabeza la lista de los metros cuadrados más caros: actualmente se registran alrededor de 6.102 euros por metro cuadrado. Al mismo tiempo hubo descensos: en la zona del Sindicat los precios cayeron claramente en el periodo citado (aprox. -15,6 por ciento), y en Nou Llevant, El Molinar y Portitxol los valores bajaron alrededor de un siete por ciento.

Análisis crítico

El mero número de compraventas no indica el uso real: ¿Se emplea la vivienda como residencia habitual, segunda residencia, apartamento alquilado a largo plazo o vivienda vacacional? Los datos notariales distinguen entre compradores residentes y no residentes, lo que ayuda, pero no es suficiente. Por eso quedan preguntas abiertas: ¿Cuántas de las ventas derivan en pisos que quedan permanentemente fuera del mercado de alquiler a largo plazo? ¿Cuántos inmuebles permanecen vacíos y solo se usan de forma intermitente?

Otro punto: los aumentos de precios en calles con buena dotación y ubicación céntrica repercuten directamente en el vecindario. Quien transita a diario por Palma lo nota en escaparates diferentes, más oficinas de agencias inmobiliarias, como la adquisición de la Plaza de las Tortugas, y en cafés donde cada vez se oye más sueco o alemán. Estos cambios no son abstractos: modifican dónde compra la gente, dónde encuentran plaza los niños en las guarderías y cuán ruidosa es una calle por la noche.

Lo que falta en el debate público

El debate suele girar en torno a porcentajes y titulares. Faltan, en cambio, datos concretos sobre el uso de las propiedades compradas, cifras sobre la duración de los periodos de desocupación e información sobre en qué medida los compradores persiguen modelos de negocio turísticos. También escasean datos fiables sobre cómo influyen las concesiones de crédito, las normativas fiscales locales o los programas orientados a compradores internacionales en la demanda.

Una escena de la vida cotidiana

De mañana en la Carrer de Sant Miquel: furgonetas de reparto aparcadas, una mujer con la bolsa de la compra se detiene, un jefe de obra discute con artesanos sobre un nuevo balcón y en un bistró suena la porcelana del café. Un grupo de hablantes suecos pasea hacia la Plaça Major con café filtrado en la mano. Momentos así muestran lo rápido que se mezclan los vecindarios y lo fina que puede volverse la línea entre una ciudad viva y el desplazamiento.

Propuestas concretas

Las administraciones municipales, autonómicas y estatales deben coordinarse. Propuestas prácticas para Mallorca: mayor transparencia sobre los fines de las compras (publicar datos de uso en forma anonimizada), apoyar de forma dirigida a compradores primerizos de la región (préstamos con ayudas, subvenciones o ventajas fiscales), imponer un impuesto progresivo sobre inmuebles permanentemente desocupados y controlar con más rigor las conversiones de viviendas en unidades turísticas.

Además: fondos municipales de vivienda o Community Land Trusts podrían reservar terrenos y nuevas construcciones para vivienda asequible de forma permanente. ¿Se podrían escalonar impuestos de compraventa (ITP/IVA) para que las reventas frecuentes o las conversiones en viviendas vacacionales sean menos atractivas? Técnicamente es posible, pero requiere mayorías políticas.

Medidas inmediatas

El Ayuntamiento de Palma puede, a corto plazo, revisar si la concesión de licencias de obra debería vincularse más a la obligación de uso residencial permanente y si las licencias de alquiler se deben controlar con mayor contundencia. Proyectos intermunicipales para crear vivienda social, financiados con recargos sobre transacciones inmobiliarias en puntos calientes como Jaume III, serían otra palanca posible.

Conclusión

Los datos del Colegio de Notarios muestran un patrón claro: los compradores extranjeros, especialmente alemanes y suecos, son dominantes en muchas partes de Palma. Eso en sí no es un delito, pero altera la estructura de la ciudad, y de forma palpable. Quienes viven en Palma notan las consecuencias en el alquiler, el ruido y la oferta. Quienes quieran restablecer el equilibrio necesitarán datos, normas y medidas concretas y rápidas. Si no, las calles no solo perderán sus precios, sino también sus comunidades.