Contrato de Arras en Mallorca: lo que los compradores deben saber

¿Qué seguridad tiene su depósito en Mallorca?

En el mercado de Palma se oyen los chirridos de las furgonetas, desde el Mercat de l'Olivar llega olor a albahaca y en alguna notaría alguien acaba de firmar el Contrato de Arras. Para muchos compradores alemanes este contrato es una pieza clave del proceso de compra —y al mismo tiempo un punto donde los errores pueden resultar caros; además conviene conocer el contexto del mercado, como explica Caos del alquiler en Mallorca: cuando los propietarios exigen rentas anuales por adelantado – ¿cómo pudo pasar?.

Lo que el Arras regula formalmente — brevemente

El Contrato de Arras deja por escrito la reserva y la intención: inmueble, precio, señal, plazos para la firma de la escritura. En España existen tres tipos que debe conocer: arras confirmatorias (pago parcial, desistimiento con indemnización), arras penales (cláusula penal) y, muy habitual en acuerdos privados, arras penitenciales (posibilidad de desistimiento unilateral: el comprador pierde la señal y el vendedor debe devolver el doble).

Poco atendido — los riesgos reales

Lo que rara vez aparece en las listas de verificación: un Arras bien redactado no aclara automáticamente puntos que en la práctica generan problemas. Entre ellos están:

Insuficiente investigación en el Registro de la Propiedad: cargas, hipotecas o derechos de tanteo son fáciles de pasar por alto sin una nota simple actualizada. Un vendedor puede parecer libre de deudas y no serlo.

Deudas comunitarias del edificio: las cuotas impagadas de la comunidad suelen seguir vinculadas al inmueble tras la transmisión, salvo que se acuerde lo contrario por contrato.

Falta de licencias o reclamaciones municipales posteriores: ampliaciones sin licencia, piscinas sin permiso o problemas con la licencia de primera ocupación pueden salir caros.

Cláusulas concretas que no deben faltar en el Arras

Un contrato estándar suele ser insuficiente. Asegúrese de incluir expresamente los siguientes puntos:

1) Cláusula de due diligence: la compra queda condicionada a que el comprador, en un plazo fijo (p. ej. 15 días), pueda consultar el registro, el detalle de cargas y las facturas de la comunidad.

2) Libre de hipotecas/deudas: obligación del vendedor de cancelar todas las cargas antes de la Escritura, o una regulación clara sobre quién asume qué costes.

3) Condición de financiación: si necesita hipoteca, el contrato debe prever la posibilidad de desistir sin perder la señal si el banco deniega la financiación; tenga en cuenta además el contexto local sobre formas de pago, como explica Por qué en Mallorca se pagan tantas compras inmobiliarias en efectivo - y qué significa para la isla.

4) Depósito en notaría/escrow: exija la entrega de la señal en la notaría o en una cuenta de confianza del abogado —esto protege si faltan documentos o el inmueble está gravado.

5) Concretar plazos y cláusulas penales: plazos claros para la firma ante notario (p. ej. 30–60 días) y un tope para las cláusulas penales evitan reclamaciones inesperadas.

Pasos prácticos antes y después de la firma

Antes de firmar: obtenga una nota simple, solicite las facturas de suministros (IBI, agua, electricidad), revise documentación de obras y la comunidad de propietarios. Pida por escrito la confirmación de que no hay deudas pendientes.

Después de firmar: acuerde la entrega de la señal en notaría, incluya un plan de pagos detallado y protéjase por escrito frente a reclamaciones municipales o de terceros posteriores.

Por qué la asistencia jurídica en Mallorca no es un lujo

El derecho contractual español difiere en varios puntos del alemán. Un abogado local conoce los matices: ¿cómo se interpreta la nota simple? ¿Qué formulaciones en un Arras resultan típicamente riesgosas? ¿Y cómo negociar una cláusula penal a favor del comprador? Esta experiencia tiene un coste, pero puede ahorrarle sorpresas de cinco cifras; para orientación práctica consulte Asesoramiento jurídico para compras de inmuebles en Mallorca.

Conclusión: actuar con criterio y cláusulas concretas

El Contrato de Arras no es un mero papel formal —es el lugar donde se distribuyen riesgos. Quien acepta solo el modelo estándar asume un riesgo innecesario al comprar una casa o finca. Revise las cargas, exija plazos, solicite la entrega de la señal en notaría o escrow y negocie cláusulas de financiación y resolución; no olvide también considerar aspectos relacionados con la transmisión y las obligaciones sucesorias, como se indica en Inmuebles y herencias en Mallorca: Actúe con prudencia antes de que cambien las reglas. Así, la sensación de “por fin llegado” a Mallorca no se convertirá en una pesadilla de obras y trámites.

Un último consejo práctico: no acuerde las fechas de notaría y entrega solo por teléfono. Escríbalas en el contrato, idealmente con una penalización si una parte retrasa de manera injustificada. Así quedará tiempo para tapas y vistas al mar en lugar de interminables comunicaciones entre abogados.