Por qué en Mallorca se pagan tantas compras inmobiliarias en efectivo - y qué significa para la isla

Por qué en Mallorca se pagan tantas compras inmobiliarias en efectivo - y qué significa para la isla

Pregunta guía: ¿Por qué tantos compradores en las Baleares recurren a la cartera en vez del banco, aunque el precio por metro cuadrado esté cerca de 4.000 euros?

Las cifras actuales del Colegio de Notarios son claras: en septiembre se registraron en las Baleares 1.280 contratos de compraventa de viviendas, y paralelamente 624 inscripciones de préstamos. Eso significa: solo el 48,7 por ciento de las transacciones se hizo mediante hipoteca; el resto se pagó directamente en efectivo. La cuantía media del préstamo fue de 250.971 euros y cubrió de media el 67,9 por ciento del coste de la transacción. Al mismo tiempo, las islas registran precios de casi 4.000 euros por metro cuadrado, muy por encima de la media española de alrededor de 1.940 euros.

¿Parece contradictorio? No necesariamente. Lo que muestran las cifras es, sobre todo, que la liquidez está concentrada en Mallorca, donde los fondos de inversión han comprado viviendas en las Baleares. Los compradores que pueden pagar en efectivo no necesitan aval bancario y son independientes de las fases de tipos de interés. Eso explica por qué en un mercado con precios por metro cuadrado elevados predominan las compras en efectivo.

Un análisis desapasionado de los datos por segmentos aclara el panorama: el pasado septiembre las ventas de pisos descendieron un 4,9 por ciento, los pisos comprados eran de media más pequeños (99 metros cuadrados, -4,1 por ciento) y más caros (media de 3.850 €/m², +9,7 por ciento respecto al año anterior). En los chalés unifamiliares aumentó el número de ventas (286, +24,3 por ciento) y la superficie media creció ligeramente; aquí el precio por metro cuadrado fue de 4.088 euros (-11,3 por ciento respecto al año anterior).

Tanta estadística, y ahora la práctica: en una mañana gris en el Passeig Mallorca, una mirada por la ventana da la verdadera sensación. Motos que pasan, el tintinear de tazas en una cafetería, carteles de obras en una esquina, una pareja joven frente a un escaparate que observa en silencio una vivienda. Para ellos pagar en efectivo es una idea lejana; para otros, que disponen de fortuna procedente de ventas o herencias, es una libertad de decisión cotidiana.

Lo que suele faltar en el debate público es el origen de esos pagos en efectivo. ¿Provienen de ventas legales, de herencias, de dinero del extranjero? Los notarios ofrecen cifras sobre la prevalencia de hipotecas, pero no perfiles completos y anonimizados de los compradores; por eso el debate sobre la propiedad extranjera en las Baleares añade complejidad. El silencio al respecto facilita las especulaciones y dificulta una política focalizada.

¿Qué riesgos acarrea el predominio del efectivo? Primero: una mayor dinámica de precios en las zonas centrales. Los compradores con gran liquidez fijan anclas de precios a las que otros se refieren, también los arrendadores. Segundo: un acceso más difícil para la generación local que depende de créditos y se enfrenta a elevados requisitos de entrada. Tercero: la posible escasez de oferta para arrendamientos de largo plazo, si muchos compradores adquieren viviendas como inversión o segunda residencia; casos sobre cómo los inquilinos extranjeros cambian los vecindarios ilustran esa presión.

Lo que falta en el discurso público son datos concretos sobre la estructura de compradores (residentes locales/extranjeros, residencia principal/segunda residencia), conocimientos sobre el uso (uso propio vs. alquiler) e información sobre si los pagos en efectivo se acompañan de transparencia fiscal. Esos datos permitirían a las autoridades diseñar medidas precisas.

Propuestas concretas que deberían debatirse en la isla: primero, el colegio notarial podría publicar estadísticas anonimizadas ampliadas que incluyan categorías de origen de fondos e intenciones de uso, sin vulnerar derechos personales; esas estadísticas ayudarían a comprender fenómenos como el descenso reciente de compradores extranjeros en Mallorca. Segundo, los ayuntamientos podrían introducir incentivos dirigidos al alquiler de larga duración, por ejemplo ventajas fiscales para quienes usan la vivienda como residencia habitual y condiciones más estrictas para licencias de alquiler turístico de corta estancia. Tercero, un fondo para vivienda asequible, financiado mediante un recargo moderado sobre transacciones de lujo, proporcionaría ayuda directa a compradores locales. Cuarto, créditos bonificados o avales para familias jóvenes podrían facilitar el acceso a hipotecas.

A corto plazo son posibles medidas prácticas: más transparencia en los anuncios (indicar si la vivienda está destinada a residencia habitual), obligaciones de declaración de viviendas vacías a nivel municipal y una mayor integración entre el registro de la propiedad y los servicios de vivienda. A largo plazo también se requieren soluciones sociales: proyectos de vivienda cooperativa, densificación en zonas con buena infraestructura y suelo municipal para vivienda.

La conclusión es contundente: la estadística del colegio notarial muestra más que un patrón de pago: indica desigualdad en el acceso a la vivienda. Si en Mallorca los precios se aproximan a 4.000 euros por metro cuadrado y muchos compradores pagan en efectivo, para gran parte de la población queda menos margen de maniobra. Sin datos y sin políticas específicas, estos patrones tenderán a consolidarse.

La isla no solo tiene sol y brisa marina; tiene residentes, panaderías, escuelas y líneas de autobús que deben funcionar. El coste de la vida, como los precios de los alimentos en las Baleares, también influye. Quien tome un café por la mañana en Santa Catalina no debería tener que ver cómo su barrio se vuelve inasequible para quienes viven y trabajan aquí. Transparencia, reglas fiscales justas e instrumentos de apoyo concretos podrían garantizar que el mercado inmobiliario no pertenezca solo a las grandes billeteras: esa es la decisión simple pero urgente que requieren la política y la sociedad.