Mallorca carísimo — comprobación de la realidad: por qué las ventas caen pero los precios siguen subiendo

Mallorca carísimo — comprobación de la realidad: por qué las ventas caen pero los precios siguen subiendo

Pregunta guía: ¿Cómo se explica que en las Baleares, al mismo tiempo, cambien de manos claramente menos inmuebles y, pese a ello, el precio por metro cuadrado siga subiendo (precios por metro cuadrado suben con fuerza) —y quién queda en desventaja?

Las cifras puras del informe de los Registradores son claras: en el segundo trimestre de 2026 se registraron en las Baleares 3.167 contratos de compraventa, lo que supone un 13,1 % menos que en el mismo periodo del año anterior (análisis de la fuerte caída en ventas). El precio medio por metro cuadrado, según sus datos, es de 4.311 euros —un aumento del 3,3 % respecto al primer trimestre (los precios de la vivienda suben a niveles récord). Las viviendas de nueva construcción pierden cuota de mercado (−26,4 % en ventas), mientras que las viviendas de segunda mano se mantienen relativamente mejor. Y sí: un inmueble de 80 metros cuadrados cuesta aquí, de media, casi 345.000 euros, mientras que en la península, por ejemplo en Extremadura, por ese precio se podrían comprar casi cinco de tales viviendas.

Esta conjunción —menos transacciones, precios más altos— resulta a primera vista paradójica, pero tiene sentido al mirarla con más detalle. Oferta y demanda no solo afectan al mercado a través del número de ventas, sino por la composición de la oferta. Si mengua la disponibilidad de viviendas de precio medio y de fácil acceso, permanecen sobre todo las ofertas más caras. Donde dominan inversores, segundas residencias y alquiler turístico, sube el precio medio, aunque en términos absolutos se vendan menos unidades (Menos compradores extranjeros: Mallorca entre el auge de precios y una pausa para respirar).

En el terreno se ve cada mañana: por el Passeig Mallorca pasan corredores junto a elegantes agencias inmobiliarias, en Portixol nuevos carteles anuncian reformas de «luxury penthouse», y en el mercado de Santa Catalina un vendedor de pescado discute con jubilados sobre los precios que ahora ahuyentan a las familias jóvenes. El ruido de las obras se mezcla con el zumbido de los patinetes: se construye, pero con frecuencia en segmentos dirigidos a rentas altas o a inversores.

A lo que el debate público ha prestado poca atención

1) El papel del alquiler turístico y del desocupamiento: la estadística de los Registradores contabiliza ventas, pero no el uso que se da al inmueble tras la compra. Una parte considerable de la oferta se reconvierte para alquiler vacacional o permanece vacía de forma estacional. Eso reduce el volumen disponible para inquilinos y compradores permanentes.

2) Suelo y normativas urbanísticas: normativas estrictas y escasez de suelo edificable elevan los precios. En una isla como Mallorca el suelo disponible es limitado; al mismo tiempo, largos procesos de autorización retrasan proyectos que podrían ofrecer vivienda asequible.

3) Financiación y comportamiento de los inversores: los bajos tipos en años recientes y la demanda extranjera han hecho que el capital fluya hacia unidades de menor número pero mayor precio. Eso eleva las medias del mercado (por qué en Mallorca se pagan tantas compras inmobiliarias en efectivo).

Soluciones concretas — pragmáticas y con conocimiento local

1) Transparencia sobre uso y desocupación: una obligación de declarar el uso (alquiler permanente, alquiler vacacional, desocupado) en los cambios de titularidad ayudaría a conocer la disponibilidad real. Es técnicamente viable y se puede complementar desde el registro de la propiedad.

2) Incentivos fiscales para vivienda permanente: escalas del IBI más altas para viviendas desocupadas o destinadas principalmente al turismo; a cambio, alivios fiscales para propietarios que alquilen a largo plazo y ofrezcan precios moderados.

3) Suelos municipales para vivienda social: ayuntamientos como Palma, Calvià o Manacor deberían reservar terrenos para cooperativas o vivienda pública. Parcelas pequeñas cercanas a la ciudad suelen ser suficientes para aliviar la presión en el tramo bajo del mercado.

4) Fomento de la rehabilitación frente a la construcción de lujo: programas que animen a los propietarios a transformar pisos antiguos en viviendas asequibles y alquilables en lugar de apostar por apartamentos de lujo.

5) Community Land Trusts y modelos cooperativos: modelos en los que el suelo permanece en propiedad comunitaria y la vivienda se desvincula del valor especulativo del terreno podrían reducir la presión de precios a largo plazo.

Qué debería hacerse ahora

La política debe reconocer: no basta con discutir solo cifras de ventas o precios medios. Se trata de estructuras de uso, consecuencias sociales e infraestructura. Quien camine por la Carrer de Sant Miquel en Palma por la mañana no escucha el número de metros cuadrados vendidos, sino conversaciones sobre la falta de guarderías, los largos desplazamientos al trabajo y familias jóvenes que abandonan la ciudad. Esas son consecuencias directas del encarecimiento.

Conclusión — contundente

El mercado de la vivienda balear no es solo un problema económico, sino una cuestión social. La caída de transacciones junto a la subida de precios revela un estrechamiento del mercado: no menos demanda, sino un mercado desplazado. A corto plazo solo funcionarán medidas combinadas: más transparencia, una gestión fiscal dirigida y una política municipal de vivienda más valiente. Si no, Mallorca seguirá siendo sobre todo un refugio caro para rentas altas e inversores —y quedará menos espacio para quienes mantienen la isla viva durante el día: docentes, cuidadores, personal de hostelería y trabajadores de oficios.