Menos compradores extranjeros: Mallorca entre el auge de precios y una pausa para respirar

Descenso de compradores extranjeros: una pausa que duele

En el Passeig Mallorca, café expreso cargado, la acústica: el tintinear de tazas de expreso, scooters a lo lejos, voces del mercado de Santa Catalina. Una agente inmobiliaria con años de experiencia se encogió de hombros: «La gente no se ha ido, simplemente calcula de otra manera». Eso encaja con los datos del Centro de Información Estadística de los Notarios (CIEN): en el primer semestre de 2025 el número de inmuebles vendidos a extranjeros en Mallorca descendió alrededor de 6,8 por ciento hasta 2.816 transacciones.

Qué hay detrás de las cifras

Las Baleares mantienen, no obstante, una elevada proporción de compras por extranjeros, según nuevos datos notariales: aproximadamente el 35,3 por ciento. Los compradores alemanes representan casi la mitad de ese grupo, los británicos alrededor del 11 por ciento. Pero: el precio por metro cuadrado de los inmuebles vendidos a extranjeros aumentó de media hasta 4.896 €/m² (año anterior: 4.492 €/m²). Respecto a 2016 es un incremento de alrededor del 76 por ciento. Para muchos interesados, los precios de compra y alquiler son simplemente demasiado.

La evolución desde 2019 muestra un patrón claro: fuerte subida durante la pandemia, un año récord en 2021 para compras por extranjeros y luego, a partir de 2023, el enfriamiento con descensos a veces pronunciados (-31 % en el primer semestre de 2023, -20,7 % en el segundo). 2024 trajo estabilización; 2025 presenta ahora este moderado descenso. Visto así: no es un colapso, sino una adaptación del mercado.

La pregunta clave

¿Cómo puede Mallorca seguir siendo asequible sin que el mercado inmobiliario se paralice? Esa es la cuestión central para políticos, inversores y las vecinas del rellano que por la mañana llevan al niño a la guardería. Las respuestas requieren una mirada más allá de las meras cifras de ventas.

Aspectos que a menudo se pasan por alto

Primero: no solo importan las cifras de compradores, sino la composición del mercado. El segmento de viviendas de lujo y de segundas residencias se mantiene estable; el mercado medio se reduce. Ese fenómeno se aprecia en pueblos con más del 60 % de ventas a extranjeros. Segundo: la escasez de oferta no solo nace de la demanda, sino de la falta de nuevas construcciones en el segmento asequible: los procesos de autorización se alargan y los costes de construcción y la normativa elevan los precios.

Tercero: las repercusiones sobre los inquilinos se debaten poco. Si los compradores extranjeros actúan con menos frecuencia, los inmuebles cambian de manos más despacio. Eso frena la especulación a corto plazo, pero solo alivia en parte a los arrendatarios, porque los precios permanecen en niveles altos. Cuarto: los ingresos municipales por impuestos sobre la propiedad y sobre segundas residencias están asegurados a corto plazo; a largo plazo, una menor dinámica de transacciones puede frenar las inversiones en infraestructuras.

Oportunidades concretas y propuestas de solución

En vez de caer en ideologías, hacen falta medidas pragmáticas:

1. Construcción más rápida y dirigida: Los municipios deberían priorizar permisos de obra para proyectos con una cuota obligatoria de vivienda asequible y suprimir barreras administrativas. Un beneficio rápido y tangible para familias en Palma o Manacor.

2. Fomento del build-to-rent: Proyectos de alquiler a largo plazo pueden aliviar la presión sobre el mercado de compra. Los inversores privados suelen dejarse convencer si la rentabilidad y los plazos de planificación son realistas.

3. Incentivos fiscales para residentes locales: Subvenciones, primas para la compra o hipotecas más favorables para quienes residan en Mallorca podrían facilitar la adquisición por parte de la población local, sin excluir de forma general a compradores extranjeros.

4. Repensar reglas de uso para segundas residencias: En lugar de restricciones de venta, podrían evaluarse periodos de alquiler más largos o derechos de preferencia para inquilinos locales —más justo socialmente, jurídicamente viable y políticamente implementable.

5. Datos y transparencia: Más información local sobre ventas, viviendas vacías, alquileres de corta duración y permisos de obra ayudaría a diseñar medidas precisas. Un mapa transparente que disipara los rumores sobre «casas vacías» sería un pequeño avance.

Mirada al futuro: señales pequeñas, gran impacto

De vuelta en la cafetería: el tablón con los anuncios sigue colgado, pero la próxima semana quizá haya dos interesados menos frente a él. Para algunos agentes es un susurro, para la vecina del rellano es algo palpable. ¿ indican los datos del CIEN un valle o solo una pausa para respirar? Probablemente lo segundo. Mallorca debe aprovechar lo que ofrece esta pausa: tiempo para reformas estructurales, más vivienda social y una mejor planificación.

Lo bonito de la isla sigue siendo lo mismo: la gente que vive aquí valora la mezcla del olor a mar y pinos, el bullicio de los mercados y la calma tras la temporada alta. Si la política y la economía actúan ahora con medidas sensatas y serenas, la pausa puede convertirse en una oportunidad —para vivienda asequible y una oferta inmobiliaria más equilibrada.