Menos compradores extranjeros: Mallorca entre el auge de precios y una pausa para respirar

Descenso de compradores extranjeros: una pausa que duele

En el Passeig Mallorca, café expreso cargado, la acústica: el tintinear de tazas de expreso, scooters a lo lejos, voces del mercado de Santa Catalina. Una agente inmobiliaria con años de experiencia se encogió de hombros: «La gente no se ha ido, simplemente calcula de otra manera». Eso encaja con los datos del Centro de Información Estadística de los Notarios (CIEN): en el primer semestre de 2025 el número de inmuebles vendidos a extranjeros en Mallorca descendió alrededor de 6,8 por ciento hasta 2.816 transacciones.

Qué hay detrás de las cifras

Las Baleares mantienen, no obstante, una elevada proporción de compras por extranjeros: aproximadamente el 35,3 por ciento. Los compradores alemanes representan casi la mitad de ese grupo, los británicos alrededor del 11 por ciento. Pero: el precio por metro cuadrado de los inmuebles vendidos a extranjeros aumentó de media hasta 4.896 €/m² (año anterior: 4.492 €/m²). Respecto a 2016 es un incremento de alrededor del 76 por ciento. Para muchos interesados, simplemente es demasiado.

La evolución desde 2019 muestra un patrón claro: fuerte subida durante la pandemia, un año récord en 2021 para compras por extranjeros y luego, a partir de 2023, el enfriamiento con descensos a veces pronunciados (-31 % en el primer semestre de 2023, -20,7 % en el segundo). 2024 trajo estabilización; 2025 presenta ahora este moderado descenso. Visto así: no es un colapso, sino una adaptación del mercado.

La pregunta clave

¿Cómo puede Mallorca seguir siendo asequible sin que el mercado inmobiliario se paralice? Esa es la cuestión central para políticos, inversores y las vecinas del rellano que por la mañana llevan al niño a la guardería. Las respuestas requieren una mirada más allá de las meras cifras de ventas.

Aspectos que a menudo se pasan por alto

Primero: no solo importan las cifras de compradores, sino la composición del mercado. El segmento de viviendas de lujo y de segundas residencias se mantiene estable; el mercado medio se reduce. Segundo: la escasez de oferta no solo nace de la demanda, sino de la falta de nuevas construcciones en el segmento asequible: los procesos de autorización se alargan y los costes de construcción y la normativa elevan los precios.

Tercero: las repercusiones sobre los inquilinos se debaten poco. Si los compradores extranjeros actúan con menos frecuencia, los inmuebles cambian de manos más despacio. Eso frena la especulación a corto plazo, pero solo alivia en parte a los arrendatarios, porque los precios permanecen en niveles altos. Cuarto: los ingresos municipales por impuestos sobre la propiedad y sobre segundas residencias están asegurados a corto plazo; a largo plazo, una menor dinámica de transacciones puede frenar las inversiones en infraestructuras.

Oportunidades concretas y propuestas de solución

En vez de caer en ideologías, hacen falta medidas pragmáticas:

1. Construcción más rápida y dirigida: Los municipios deberían priorizar permisos de obra para proyectos con una cuota obligatoria de vivienda asequible y suprimir barreras administrativas. Un beneficio rápido y tangible para familias en Palma o Manacor.

2. Fomento del build-to-rent: Proyectos de alquiler a largo plazo pueden aliviar la presión sobre el mercado de compra. Los inversores privados suelen dejarse convencer si la rentabilidad y los plazos de planificación son realistas.

3. Incentivos fiscales para residentes locales: Subvenciones, primas para la compra o hipotecas más favorables para quienes residan en Mallorca podrían facilitar la adquisición por parte de la población local, sin excluir de forma general a compradores extranjeros.

4. Repensar reglas de uso para segundas residencias: En lugar de restricciones de venta, podrían evaluarse periodos de alquiler más largos o derechos de preferencia para inquilinos locales —más justo socialmente, jurídicamente viable y políticamente implementable.

5. Datos y transparencia: Más información local sobre ventas, viviendas vacías, alquileres de corta duración y permisos de obra ayudaría a diseñar medidas precisas. Un mapa transparente que disipara los rumores sobre «casas vacías» sería un pequeño avance.

Mirada al futuro: señales pequeñas, gran impacto

De vuelta en la cafetería: el tablón con los anuncios sigue colgado, pero la próxima semana quizá haya dos interesados menos frente a él. Para algunos agentes es un susurro, para la vecina del rellano es algo palpable. ¿ indican los datos del CIEN un valle o solo una pausa para respirar? Probablemente lo segundo. Mallorca debe aprovechar lo que ofrece esta pausa: tiempo para reformas estructurales, más vivienda social y una mejor planificación.

Lo bonito de la isla sigue siendo lo mismo: la gente que vive aquí valora la mezcla del olor a mar y pinos, el bullicio de los mercados y la calma tras la temporada alta. Si la política y la economía actúan ahora con medidas sensatas y serenas, la pausa puede convertirse en una oportunidad —para vivienda asequible y una oferta inmobiliaria más equilibrada.