Cuando menos casas cambian, pero la caja suena: la mirada sesgada sobre el impuesto inmobiliario de Mallorca

Cuando menos casas cambian, pero la caja suena: la mirada sesgada sobre el impuesto inmobiliario de Mallorca

Pregunta principal: ¿Significa una caída en las ventas inmobiliarias que el problema de la vivienda asequible en Mallorca está resuelto, o los datos fiscales esconden riesgos estructurales?

Los hechos desnudos parecen contradictorios: en los primeros seis meses del año, el número de viviendas vendidas en las Baleares descendió hasta 6.795 unidades —alrededor de 691 menos que en el mismo periodo del año anterior, una caída de casi el nueve por ciento—. Como recogen varios análisis, incluido Por qué el mercado inmobiliario de Mallorca se desplomó en septiembre: análisis y soluciones, al mismo tiempo, el gobierno regional registra ingresos por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) de 330,6 millones de euros, solo un 1,03 por ciento menos que el año anterior (334,05 M€). A primera vista: menos ventas, pero las arcas siguen llenas.

La explicación más citada es evidente: el volumen se desplaza. Mientras en el segmento medio —el más relevante para los hogares mallorquines— la oferta es escasa y la actividad baja, las ventas en el segmento de lujo se mantienen relativamente estables o incluso suben de precio. Dado que el ITP se calcula sobre el precio, pocas operaciones caras compensan la caída en el número de transacciones, como explica Por qué en Mallorca se pagan tantas compras inmobiliarias en efectivo - y qué significa para la isla.

Análisis crítico: por qué los datos engañan

Los ingresos fiscales son un medidor de flujo, no un certificado de salud. Un rendimiento estable del ITP puede ocultar dos realidades muy distintas: o bien un mercado sano con consolidación de precios, o bien un mercado que se empobrece en favor de ventas de lujo. El peligro es que la política y la opinión pública se confíen en los ingresos estables y pierdan de vista el problema estructural: la falta de vivienda en el segmento medio.

Otros indicadores muestran que la situación es frágil: el impuesto sobre la renta aumentó notablemente (+7,72%) y compensa fiscalmente la caída inmobiliaria. El IVA, en cambio, bajó ligeramente (-2,1%). Estos desplazamientos apuntan a una economía que en parte se beneficia de mayores rentas y transacciones de lujo, mientras que amplios sectores quedan bajo presión.

Lo que falta en el debate público

Primero: un análisis diferenciado por municipio y segmento de precio. Las Baleares no son homogéneas; lo que ocurre en Port Andratx o Banyalbufar difiere radicalmente de Palma-Norte o Llucmajor, un matiz que cobra importancia ante la disminución de compradores extranjeros, según Menos compradores extranjeros: Mallorca entre el auge de precios y una pausa para respirar. Segundo: la función de las segundas residencias desocupadas y de los inmuebles en manos de inversores, como documenta Mallorca en el estrangulamiento de la especulación: cuando las viviendas se convierten en productos financieros, que reducen la oferta. Tercero: la dinámica temporal: lo que hoy se compensa puede mañana abrir un agujero en la planificación presupuestaria si las ventas caras se vuelven menos frecuentes.

Y cuarto: las consecuencias sociales. Si los ingresos medios son expulsados del mercado de la vivienda, a la larga aumenta el coste de los desplazamientos, la presión sobre los alquileres y los riesgos para la plantilla local de turismo y servicios.

Una escena cotidiana que hace visible el problema

En una mañana avanzada en Palma, en el Passeig Mallorca, se oye el martillo de una obra junto a un palacio de lujo reformado, mientras en frente un joven comerciante evalúa con la mano el precio de su pequeño local. En el mercado de Santa Catalina una vendedora comenta con una enfermera lo difícil que es encontrar una vivienda por debajo de 1.500 euros. Las obras producen áticos elegantes, no pisos de tres habitaciones asequibles para familias —una imagen coherente con las cifras.

Propuestas concretas

1. Impulsar la oferta en el segmento medio: ayuntamientos y gobierno autonómico deberían acelerar programas para aprovechar solares vacantes, la densificación y la conversión dirigida de locales comerciales vacíos en viviendas asequibles. Los procedimientos de licencia deben ser más ágiles, pero transparentes.

2. Usar palancas fiscales con inteligencia: en lugar de fijarse solo en los ingresos del ITP, una política fiscal diferenciada puede incentivar ventas a ocupantes directos (por ejemplo, tipos reducidos para la compra por parte de quien va a habitar) y gravar con más fuerza los inmuebles mantenidos vacíos por especulación.

3. Fomentar la oferta de alquiler a largo plazo: programas de apoyo a proyectos de build-to-rent con vinculación de precios estabilizarían la oferta para rentas medias.

4. Transparencia de datos: publicaciones municipales y por barrio sobre ventas, precios y viviendas vacías permitirían decisiones más fundamentadas y reducirían la especulación.

Conclusión

La estadística hoy salva un río que mañana puede no existir. Los ingresos estables por ITP son tranquilizadores ahora, pero no deben interpretarse como una señal de que el problema ha desaparecido. Mientras la oferta en el segmento medio siga menguando y las compras de lujo dominen el panorama, crece el riesgo de fracturas sociales y económicas. Quien quiera vivir y trabajar en Mallorca necesita vivienda asequible cerca de su lugar de trabajo. Y eso no es solo un asunto fiscal ni técnico: es una cuestión de prioridades políticas.