Cuando suben los precios y disminuyen las ventas: Mallorca entre burbuja y necesidad cotidiana

Cuando suben los precios y disminuyen las ventas: Mallorca entre burbuja y necesidad cotidiana

Pregunta central: ¿Cómo tolera la isla el aumento del precio por metro cuadrado mientras el número de compraventas cae de forma significativa?

En el camino desde el Mercat de l'Olivar hasta la Plaça de Cort se oye en esta calurosa tarde de agosto el chirrido de una máquina de obras y la conversación baja de dos vendedores del mercado; parece el pulso de una ciudad que sigue construyendo aunque menos gente compra inmuebles. En el segundo trimestre se vendieron en las Baleares 3.167 viviendas; son un 13,1 % menos que hace un año. Al mismo tiempo el precio medio por metro cuadrado en las islas ha subido a 4.311 euros, un aumento del 3,3 % respecto al trimestre anterior (Baleares: los precios por metro cuadrado suben con fuerza — segundo nivel más alto de España).

Análisis crítico: Estas cifras hablan de dos fuerzas opuestas. Por un lado se reduce el número de transacciones, especialmente de obra nueva: -26,4 %, apenas 609 ventas en ese segmento (Por qué el mercado inmobiliario de Mallorca se desplomó en septiembre: análisis y soluciones). Por otro lado los precios crecientes aumentan la carga para residentes y compradores; las viviendas de segunda mano se encarecieron más (+3,9 %) que las de nueva construcción (+0,6 %). De las 3.167 operaciones, 2.558 correspondieron a inmuebles de segunda mano —esto indica una demanda por pisos ya edificados, no por oferta nueva.

Lo que a menudo pasa desapercibido: la proporción de compradores extranjeros es enorme. Casi una de cada tres propiedades (32,3 %) fue adquirida por no españoles —la proporción más alta de toda España. A nivel nacional el porcentaje de compradores extranjeros fue del 16 %, con más de 26.800 compras. Los grupos más numerosos procedían de países de la UE, en concreto Reino Unido, Países Bajos y Alemania. Esto aporta poder adquisitivo en la cúspide del mercado y explica por qué los precios por metro cuadrado siguen subiendo aunque el número de transacciones en la base disminuya; véase también Casi la mitad de los inmuebles en las Baleares en manos extranjeras: ¿qué significa para Mallorca?.

El conjunto de causas es variado: suelo limitado, escasez de espacios céntricos, interés persistente de compradores que no tienen la intención principal de vivir aquí, y un mercado que canaliza parte de la demanda hacia segundas residencias y alquiler turístico. Se suman factores macroeconómicos —costes de financiación más altos e incertidumbres— que probablemente disuaden a muchos compradores particulares, mientras quienes disponen de liquidez compran de forma selectiva y con poder de precio; sobre dinámicas de compradores y cambios recientes véase Menos compradores extranjeros: Mallorca entre el auge de precios y una pausa para respirar.

Lo que falta en el debate público: una clara distinción entre tipos de demanda (residencia habitual vs. segunda residencia vs. inversión), datos desagregados localmente sobre alquileres de corta duración y viviendas vacías, así como un balance honesto sobre la presión que el uso turístico ejerce sobre las infraestructuras. Apenas se habla de cuánto suelo residencial queda de facto fuera del mercado local porque se mantiene como activo de rentabilidad o se alquila temporalmente.

Escena cotidiana: frente al ayuntamiento de Palma una profesora de Son Gotleu y un camarero de la Playa de Palma discuten el alquiler de su piso compartido. Lo cuentan con los dedos: si el precio por metro sigue subiendo, a las familias jóvenes les quedará poco espacio para vivir en la ciudad. La panadería de la esquina sirve de ejemplo: dos pisos sobre el comercio llevan años vacíos —quizá alquiler vacacional, quizá especulación. Esas ventanas vacías son, en muchos municipios, la verdadera señal del problema.

Propuestas concretas: más transparencia es el primer paso —datos regulares y desglosados sobre ventas según uso, licencias de alquiler de corta duración y viviendas vacías deben ser públicos. Los ayuntamientos deberían estudiar si instrumentos fiscales como un impuesto progresivo sobre el vacío o sobre las segundas residencias pueden incentivar a los propietarios a alquilar a residentes permanentes. Priorizar la adquisición de nuevas viviendas sociales para hogares locales, junto con mayores cuotas de vivienda social en la edificación nueva, podría aliviar de forma dirigida. Controlar con más claridad las normas de admisión para alojamientos turísticos y mejorar el registro de los beneficiarios reales para que los flujos de inversión sean visibles (ver Comprar y alquilar en Mallorca: por qué los precios empujan a los residentes al límite — y qué podría ayudar ahora).

Quién debe actuar: ayuntamientos, el Consell de Mallorca y el Govern balear deben coordinarse. Programas estatales de apoyo a la vivienda asequible y una mejor intermediación entre el parque vacío y la demanda local (proyectos cooperativos, fondos municipales de compra) son posibles sin alterar el mercado por completo.

Conclusión: Las cifras muestran una isla con dinámica de precios en aumento en la cima y un descenso silencioso de las operaciones en la base. Esto no es una ley de la naturaleza, sino el resultado de decisiones políticas, de planificación y fiscales —o de su ausencia. Si Palma y los municipios no aumentan la transparencia y no aseguran vivienda para quienes viven y trabajan aquí, crecerá la sensación de que Mallorca es bonita —pero casi inasequible para la vida cotidiana. Quien se sitúe en la Plaça de Cort esta tarde oye la máquina de obras, ve las nuevas fachadas —y se pregunta para quién se está construyendo esta ciudad.